Оценка рыночной стоимости недвижимости

Как оценить рыночную стоимость недвижимости

Ситуации, требующие оценки рыночной стоимости

Стоимость, определённая профессиональным оценщиком, послужит основанием для выполнения следующих операций: 

• оценка общественных акций, приобретаемых по решению директоров общества или наблюдательного совета;
• расчёт стоимости предмета залога, включая ипотеку;
• расчёт суммы денежных вкладов в УК;
• определение цены собственности должников, подлегающих под банкротство;
• при обстоятельствах востребованности услуг оценщика;
• перераспределение имущественных долей;
• приватизация, страхование, преобразование;
• составление бизнес-планов;
• в расчёте инвестиционной стоимости недвижимого объекта для отдельного лица или группы лиц, преследующих инвестиционные цели эксплуатации оцениваемого предмета;
• изъятие недвижимости для решения проблемы государственных нужд;

Рассчитывая инвестиционную стоимость, следует помнить об отличиях от аналогичной процедуры по определению рыночной стоимости, когда в условиях открытого рынка сведения об инвестиционной стоимости можно проигнорировать.

Вычисления по ликвидной стоимости объектов, подлегающих оценке, производятся по расчётным величинам, позволяющим определиться с вероятными ценами для отчуждения предметов в период их экспозиции, по длительности, уступающей отрезку времени, предусмотренному в рыночных условиях для сделки отчуждения недвижимости.

В противовес расчётам для ликвидной стоимости, решение вопроса с определением рыночной стоимости, ни в коем случае не должно подвергаться влиянию чрезвычайных обстоятельств, а соответственно – не станет причиной принуждения к условиям, которые противоречат рыночным правилам.

В вычислениях относительно кадастровой стоимости, приходится пользоваться методами, свойственными массовой оценке рыночной цены. А когда нет возможности положиться на упомянутый метод, то, согласно разделу законодательства, имеющему отношение к процедуре оценки, для каждого объекта приходится подбирать индивидуальные способы выполнения. В расчётах, имеющих отношение к кадастровой стоимости, надо следовать тем же путём, что и в подобных операциях с недвижимостью, представляемой в условиях открытого рынка. Такая же ситуация складывается относительно объектов с ограниченным рынком или его полным отсутствием.

Полученные оценщиком результаты, поданные в профессионально подготовленном отчёте, считается рекомендуемой для совершения любой сделки, где участвует оцениваемый объект. Но такая возможность сохраняется не дольше 6 месяцев, разделяющих даты предоставления отчёта и совершения сделки с участием оцениваемой недвижимости или датой оферты, поданной публично.

Объекты, подлежащие оценке 

В соответствии с ГК РФ, к разряду недвижимости причисляются земельные участки, а также объекты, на них расположенные, перемещения которых способно навредить назначению. Это могут быть: 

• здания, постройки, сооружения;
• земельные участки;
• недра;
• морские и воздушные суда с государственной регистрацией, выполняющие функции внутреннего перемещения;
• космические объекты. 

Порядок выполнения услуги оценки 

Отправной точкой, от которой начинаются оценочные работы, считается заявление в экспертно-оценочную компанию, дополненное техническими и правоустанавливающими документами. Право на подобный шаг предоставляется собственникам и владельцам недвижимости, либо доверенному лицу, работающему по доверенности.

Оценка недвижимости, как процедура, включает посещение объекта оценщиком, взятие им на вооружение полного перечня необходимых сведений, фотосьёмку, анализ данных и их профессиональную обработку.

Следующим этапом в оказании услуг, является составление отчёта о результатах, полученных в ходе оценочных действия. 

Документы в списке для оценочных процедур

Оценщик возьмётся за работу по предъявлению документов: 

• удостоверяющих право собственности;
• характеризующих технические особенности недвижимости.

К первому пункту относится: 

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающий документ в виде регистрационного свидетельства, договора приватизации, аренды, обмена и т.д.;
• техпаспорт БТИ;
• документы на земельный участок;
• выписка из ЕГРП, раскрывающая секреты обременений, залога, обязательств по долгам, арендных прав;
• документальное подтверждение границ участка;
• сведения об инженерных системах, инфраструктуре, подсобных постройках и т.п.;
• ограничение в пользовании через налоговые режимы специального назначения и т.п.;
• удостоверение фактического износа;
• бухгалтерская справка о балансовой стоимости.

Список документации зависит от типа и особенностей конкретного объекта недвижимости, как и интересов заказчика. Согласно индивидуальным обстоятельствам, могут понадобиться и другие документы, или можно будет обойтись минимальным перечнем. 

Факторы, способные повлиять на результат оценки

При обстоятельствах, когда требуется независимая оценка рыночной стоимости недвижимости предельной точности, приходится учитывать такие факторы: 

• место расположения;
• давность постройки;
• площадь, планировка и прочие технические характеристики;
• материал, использованный в строительстве разных элементов конструкции;
• особенности отделки;
• приближённость к инфраструктуре;
• нюансы прилегающей застройки;
• транспортное сообщение;
• обременения и аресты.